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黃有光:征空置稅是糟糕的主意 解決不了高房價問題

 

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大師NO.006

作者|黃有光(新加坡南洋理工大學教授、澳大利亞社會科學院院士、牛津大學GlobalPrioritiesInstitute咨詢委員、網易研究局專欄作家)

 

近來,是否應該對空置的房產征稅成為熱門話題。在討論空置稅的合理性之前,先看看空置的嚴重性。

中國的房產空置情形應該很普遍,空置率比多數國家的大。但嚴重性好像被高估。第一,一個經常被引用的IMF2015年的數據,說中國全國的空置面積達10億平方米。如果這不是被嚴重低估的數據,則表明空置率并不高,因為不超過總面積的2%。

當然,有大大超過這個數字的空置率估值,例如以一年一戶用電量不超過20度為“空置”標準,根據報道,國家電網的空置率調查結果顯示,“2017年,大中城市房屋的空置率為13.1%,中小城市房屋空置率為13.8%,鄉村房屋空置率為14.3%”。這些數字本身不低,但比多數人預計的低。其次,根據用電的空置,包括合理的空置,例如旅行、維修、待售等情形。還有,中國有比較特殊的為孩子將來讀書與結婚而買房的情形,也大量增加非投機性的空置。

人們要打擊的“不合理”空置,主要是針對投機炒房,持有而不住、不租、不售。這類空置,應該是大城市的空置率比較大,而這與上述數據相反。大城市的空置率,比中小城市的小,比農村的更小。這似乎說明,真正“不合理”的空置,并沒有太嚴重。不過,更明確的情形,需要更多資料,包括農村有一些不同的空置原因。

對于那些真正“不合理”的空置者,他們也不是永遠持有,永遠不售賣,他們只是待價而沽。這比較像在A地以低價買入,到B地以比較高的價格賣出的投機者,或是在夏天買入低價水果,等到秋冬天以比較高的價格賣出一樣。可以論證,如果這些投機者的活動是賺錢的,也是提高社會效益的。【詳見A.P.Lerner,TheEconomicsofControl或將由劍橋出版社出版的拙作MarketsandMorals:JustifyingKidneySalesandLegalizingProstitution,ch.14。】

這些投機的空置者,為何不在等待的期間出租房子,賺更多錢呢?這有各種原因,包括出租的房子折舊可能比較快,轉手靈活性比較低,出租有各種費用和麻煩。這些問題往往又被偏袒租客的法律所加大。例如,我的一位在新加坡有房地產的朋友對我說,如果房客讓太多人居住,超過法律規定,房東有法律責任,甚至可能被罰坐牢。再如,我女兒曾經以房子有蟑螂(其實幾乎所有房子都有,包括我們在墨爾本自己居住的房子)的“理由”,就輕易在租賃合約還沒有到期時,不必交罰款而終止合約。這類保護“弱者”一方的法律,其長期作用,往往是是雙方都損失,不如在個別政策上,采用效率掛帥,而在整體平等政策上加大力度。【詳見拙文:Ng,AmericanEconomicReview1984,或拙作《從諾獎得主到凡夫俗子的經濟學謬誤》,復旦大學出版社,第4.7節。】

如果投機者造成價格的過度波動,可能會有不良效果。然而,如果房價有大量的泡沫,房價的上漲不可持續,則在房價泡沫破裂后,投機者也會損失。如果你正確地認為當前房價有很大的泡沫,其實你可以大量獲利。你可以在泡沫破裂之前,把房子賣掉,如果需要,可以租房子。如果房價將會下降,現在的租金,比起房價,肯定大大偏低。即使還沒有房子的人,也可以租房而不買房,等房價泡沫破裂后才買。當然,當前房價是否有大量的泡沫,見仁見智。筆者傾向于認為沒有大量泡沫。

筆者強烈支持大量征收環境污染稅,也支持對富人多征稅,多幫助窮人。如果能夠多征收富人的稅,看來并沒有征收空置稅的合理原因。與污染不同,空置本身并沒有對他人造成損失。他不要租房的麻煩,房租的損失是他自己承擔,他的選擇是他的權衡,看不出有干涉的理由。不過,如果不能夠多征收富人的稅,而以空置稅作為對富人征稅的方法,則可能有些合理性。但這點的重要性應該不大,一方面空置的嚴重性,如上所述,不是很大;一方面應該能夠有對富人征稅的方法。

征收空置稅,短期會增加人們把房子提供出租,有進一步減低租金的作用。也減低人們炒房的意愿,短期也有減低房價的作用。但長期則減低將來的房子供應,如果現在房價實際上并沒有泡沫,則可能反而增加長期的房價。因此,長期而言,要遏制房價太高,主要依然應該是增加供應。

2018年10月28日。

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